Biografia
Economista con esperienza nella valutazione di progetti di investimento, Luca Dondi ha competenze di ricerca e consulenza, di coordinamento e di sviluppo di progetti, in particolare nel settore immobiliare e infrastrutturale.
Da maggio 2025 è CEO e Responsabile Area Market Research & Data Intelligence di Patrigest (Gruppo Gabetti).
È stato Amministratore Delegato di Nomisma dal 2017 al 2024, dopo avere ricoperto all’interno della stessa Società i ruoli di Direttore Generale e Responsabile del settore Real Estate e Valutazioni Immobiliari.
È attualmente Board Member del Sole 24 Ore e di Finit Investment SGR e Senior Advisor di Banca Finint.
Il 2024 ha rappresentato un punto di svolta per il mercato residenziale italiano: più compravendite, prezzi in crescita contenuta e un’attenzione crescente alla qualità abitativa. Il 2025 conferma questa traiettoria, con segnali positivi nei principali capoluoghi e una domanda sempre più selettiva. Parallelamente, la locazione si rafforza come alternativa all’acquisto, spinta da nuove esigenze di flessibilità e sostenibilità economica. In questo scenario, il residenziale si configura come un vero e proprio laboratorio di innovazione per architetti, ingegneri, costruttori e investitori, chiamati a interpretare le trasformazioni demografiche, sociali ed energetiche in atto.
Per decifrare questi cambiamenti e anticipare le tendenze dei prossimi mesi, Bacchi ha intervistato Luca Dondi, esperto di analisi immobiliare. La sua lettura offre a progettisti, imprese di costruzione e investitori una bussola strategica per orientarsi tra nuove preferenze abitative, l’evoluzione del rapporto vendita-locazione e le caratteristiche che definiranno il prodotto immobiliare del futuro.
Normalizzazione del Mercato e Dinamiche dei Prezzi
Il riequilibrio delle compravendite residenziali: verso una fase di consolidamento sostenibile
Nel confronto tra il 2025 e il 2024, quali dinamiche macroeconomiche stanno maggiormente condizionando il mercato immobiliare in Italia? Come si sta evolvendo il triangolo critico inflazione-tassi-potere d’acquisto e quali effetti concreti possiamo osservare su finanziamenti edilizi, cantieri e sviluppo di progetti immobiliari? Ci aiuti a inquadrare lo scenario con dati chiave e una sintesi del primo semestre 2025.
Il 2024 ha segnato un cambio di regime: più compravendite e una crescita dei prezzi meno accelerata. È la configurazione tipica di una fase di normalizzazione e consolidamento: l’accessibilità al credito è migliorata, la domanda è tornata in campo, sostenuta da valori che si stanno stabilizzando.
La conferma arriva anche dai dati NTN del Q1 2025: le transazioni risultano in aumento del +11,2% sul Q1 2024. Il rimbalzo è particolarmente marcato nei capoluoghi (+24%), mentre i non capoluogo crescono dell’11%. A livello territoriale guidano Nord-Est (+14,7%) e Nord-Ovest (+12,3%). Tra le grandi città spiccano Genova (+13,5%), Torino (+12,2%) e Roma (+10,7%); Milano, Bologna e Napoli seguono con rialzi compresi tra il 6% e il 9%.
Sul fronte prezzi, il primo trimestre 2025 conferma un ritorno alla crescita nelle principali piazze: Napoli +3,2% annuo, Roma e Genova +3%, Torino +2,5%, Milano +2,4%. Non è una fiammata: è una progressione coerente con la discesa dei tassi BCE e con una fiducia dei consumatori in graduale ricostruzione.
In sintesi, volumi in accelerazione e prezzi in ascesa moderata delineano un mercato più sano: gli acquirenti tornano a operare con orizzonti di sostenibilità più realistici e gli operatori possono programmare pipeline e cantieri con maggiore visibilità. Le priorità? Lettura fine delle micro-location, posizionamento del prodotto dove l’assorbimento è più dinamico, e disciplina su tempi e spesa. La fase è favorevole, ma resta selettiva: il mercato premia qualità, efficienza e servizi; penalizza ciò che non offre valore percepito.
Dalla Proprietà all'Affitto: la Rivoluzione Silenziosa del Mercato Residenziale
L'evoluzione del rapporto vendite-locazioni nel settore residenziale tra necessità economiche e nuove preferenze generazionali
Come sta evolvendo il rapporto tra mercato delle vendite e delle locazioni nel settore residenziale? Evidenzia cambiamenti nella propensione alla casa di proprietà da parte delle famiglie italiane nel contesto di un potere d’acquisto ancora sotto pressione? Come sta rispondendo l’offerta?
La propensione degli italiani al risparmio e alla casa di proprietà resta un tratto identitario. Detto questo, negli ultimi anni la locazione ha guadagnato terreno. Le ragioni sono note: prezzi d’acquisto cresciuti più dei redditi, capacità di risparmio erosa, più anni di lavoro necessari per comprare un’abitazione, salari stagnanti e perdita di potere d’acquisto. In questo contesto l’affitto è diventato, per molte famiglie, la soluzione più percorribile. Parallelamente vediamo però anche una richiesta di maggiore flessibilità da parte dei più giovani, che dichiarano sempre più di preferire l’affitto, definendolo una scelta e non una necessità.
I numeri lo confermano: le famiglie in affitto sono aumentate di oltre 650 mila unità, passando dagli oltre 4,4 milioni nel 2011 agli oltre 5 milioni nel 2021, secondo gli ultimi dati Istat. Il profilo dei nuovi locatari è variegato – single e famiglie monogenitoriali, giovani professionisti.
Come evidenziato dalla pubblicazione “Gli immobili in Italia“, realizzata da Agenzia delle Entrate in collaborazione con il Dipartimento delle Finanze, sul lato dell’offerta osserviamo un fenomeno interessante: la propensione alla locazione può interessare tra i proprietari con più unità immobiliari. Per una parte di questi soggetti l’acquisto ha finalità d’investimento, con l’obiettivo di integrare il reddito tramite l’affitto.
Il mercato della locazione risente tuttavia ancora di un’offerta non sempre adeguata alle esigenze di chi cerca casa, sia da un punto di vista qualitativo che di richiesta economica. Se infatti la scarsità di prodotto rispetto ad una domanda in crescita funge da spinta al rialzo dei canoni, la qualità delle soluzioni sul mercato non sempre giustifica il loro livello di prezzo, contribuendo a far spostare parte di questa domanda verso l’acquisto.
Infine, il quadro regolatorio e reputazionale conta. La recente attenzione mediatica legata all’inchiesta urbanistica su Milano potrebbe indurre una fase di maggiore prudenza: rallentamento degli acquisti di nuove costruzioni e una quota crescente di domanda che, a fronte di una carenza di offerta, si potrebbe orientare verso la locazione. In parallelo, un approccio più garantista della Pubblica Amministrazione – con processi autorizzativi potenzialmente più lenti – potrebbe spingere gli investitori a una maggiore cautela nell’approccio all’investimento residenziale.
In sintesi: l’Italia rimane un paese di proprietari, ma la domanda di affitto è in crescita. Per gli operatori, la sfida è colmare il mismatch tra domanda e offerta con prodotti locativi adeguati, qualità energetica e servizi, dentro un perimetro regolatorio chiaro e prevedibile.
Innovazione nel Prodotto Residenziale
Nuovi driver della domanda abitativa: ripensare l'offerta residenziale per il mercato del futuro
In questo contesto, come vede l’evoluzione del prodotto immobiliare residenziale? Quali caratteristiche dovranno integrare le nuove costruzioni e riqualificazioni per rispondere alle esigenze di un mercato sempre più selettivo e orientato alla sostenibilità?
Demografia, affordability, sostenibilità e trasformazione del lavoro/tecnologia: oggi sono queste le variabili che più di tutte dobbiamo attenzionare per riuscire ad offrire un prodotto immobiliare coerente con le nuove esigenze abitative e di vita di chi cerca casa.
Sul fronte demografico, l’invecchiamento della popolazione è strutturale: oggi gli over 65 sono quasi il 25% della popolazione, contro il 19% di vent’anni fa. In parallelo cambia la composizione familiare: cresce il numero di famiglie, ma si fanno meno figli. Questo impone un ripensamento dell’offerta: tagli più contenuti e flessibili, soluzioni pensate per la terza età con servizi di prossimità e assistenza.
Sul piano economico, la stagnazione del potere d’acquisto, la maggiore precarietà lavorativa e i prezzi in aumento riportano al centro l’accessibilità. Servono strumenti ibridi pubblico-privati: build-to-rent, housing sociale, canoni calmierati, schemi fiscali mirati e capitale “paziente” per chiudere il gap tra costo di sviluppo e capacità di spesa.
La direttrice della sostenibilità – Going Green e Direttiva “Case Green” UE – pone oggi più che mai l’attenzione ai consumi energetici e all’uso del suolo. Con uno stock datato, il focus si sposta su riqualificazione e riuso (più brownfield che greenfield), performance misurabili ESG, gestione dei consumi (riduzione e compensazione) e piani capex/opex coerenti. Ne derivano premi di valore per immobili efficienti e sconti (“brown discount”) per asset energivori.
Infine, tecnologia e lavoro. Lo smart working in Italia non è morto, anzi, si è stabilizzato oltre 3,5 milioni di lavoratori da remoto (Politecnico di Milano, 2024). Questo sta portando molte persone a dover cercare nell’ambiente domestico spazi dove poter svolgere le proprie attività lavorative. La tendenza in atto porterà inevitabilmente a cambiamenti sia negli ambienti lavorativi che nell’organizzazione degli spazi domestici.
Gli impatti di mercato sono chiari: domanda orientata a unità funzionali e flessibili, edifici performanti e sostenibili economicamente, mix residenziale-servizi. Chi sarà in grado di allineare prodotto, ESG e affordability guiderà il ciclo; chi resterà ancorato a schemi passati rischierà l’obsolescenza.
CONCLUSIONE
La fotografia scattata da Luca Dondi rivela un mercato residenziale in piena evoluzione, dove la crescita delle transazioni e l’espansione del settore locativo aprono scenari inediti per l’industria delle costruzioni. L’aumento della domanda di affitto non rappresenta solo un cambiamento sociale, ma una concreta opportunità di business per chi saprà sviluppare prodotti residenziali innovativi e sostenibili.
Per i professionisti del comparto costruzioni, il momento è strategico: investire in riqualificazione energetica, build-to-rent e soluzioni abitative flessibili significa posizionarsi in anticipo su un mercato sempre più selettivo. Bacchi accompagna questa trasformazione con materiali e soluzioni tecnologiche avanzate, per costruire il residenziale del futuro all’insegna di efficienza, sostenibilità e qualità abitativa.
