Biografia
Economista con esperienza nella valutazione di progetti di investimento, Luca Dondi ha competenze di ricerca e consulenza, di coordinamento e di sviluppo di progetti, in particolare nel settore immobiliare e infrastrutturale.
Da maggio 2025 è CEO e Responsabile Area Market Research & Data Intelligence di Patrigest (Gruppo Gabetti).
È stato Amministratore Delegato di Nomisma dal 2017 al 2024, dopo avere ricoperto all’interno della stessa Società i ruoli di Direttore Generale e Responsabile del settore Real Estate e Valutazioni Immobiliari.
È attualmente Board Member del Sole 24 Ore e di Finit Investment SGR e Senior Advisor di Banca Finint.
Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di profonda trasformazione, dove la riqualificazione energetica non rappresenta più solo un obbligo normativo, ma un vero e proprio investimento strategico per proprietari e sviluppatori. Con la Direttiva Case Green che impone standard sempre più stringenti e più della metà del patrimonio edilizio costruito prima degli anni ’70, emerge un interrogativo centrale: quanto vale realmente la riqualificazione per i piccoli proprietari?
In un contesto dove efficienza energetica, valorizzazione immobiliare e sostenibilità convergono, architetti, ingegneri, costruttori e investitori sono chiamati a comprendere quali interventi garantiscano il miglior rapporto costi-benefici e come il mercato stia effettivamente premiando gli immobili riqualificati. I dati parlano chiaro: le classi energetiche più performanti registrano tempi di vendita più brevi e valori al metro quadro superiori rispetto agli immobili energivori.
Per analizzare il premio di mercato della riqualificazione, gli interventi più efficaci e il ritorno economico reale per i piccoli proprietari, Bacchi ha intervistato Luca Dondi, CEO di Patrigest – Gruppo Gabetti ed esperto di analisi immobiliare. La sua lettura, supportata da dati concreti su oltre 4.000 unità riqualificate, offre a progettisti e imprese di costruzione una guida operativa per trasformare gli interventi di efficientamento energetico in valore tangibile e competitività di mercato.
Riqualificazione Energetica e Valore Immobiliare: Le Evidenze del Mercato 2025
Dal salto di classe energetica al premio economico: come la Direttiva Case Green sta trasformando la domanda
Con la Direttiva Case Green che impone obiettivi sempre più stringenti e un patrimonio edilizio italiano per il 56,7% costruito prima degli anni ’70, quali sono le reali opportunità per i piccoli proprietari che investono nella riqualificazione energetica? Il mercato premia effettivamente questi interventi con un incremento di valore misurabile?
Sì, il premio esiste ed è misurabile. Grazie all’esperienza diretta di Gabetti Lab nella gestione degli interventi in qualità di appaltatore, è stato possibile approfondire ulteriormente l’analisi emersa potendo di fatto considerare il campione analizzato rappresentativo dello stock immobiliare residenziale italiano. I risultati della ricerca sono stati pubblicati all’interno del nostro recente report sugli effetti del Superbonus sulla riqualificazione energetica degli immobili. Come evidenziato dal campione nazionale (4.081 unità in 202 condomìni), la riqualificazione energetica ha generato in media un incremento di valore del +10%, con un dimezzamento di fabbisogno energetico e di CO₂, −54% e −53% rispettivamente, grazie ad un salto medio di 3,3 classi.
Uno dei dati più significativi emersi dall’analisi condotta, riguarda anche l’impatto della classe energetica sul valore immobiliare. Gli immobili con bassa efficienza energetica – come quelli in classe G – presentano in media un prezzo al metro quadro inferiore del 29% rispetto a quelli più performanti. Il risultato è chiaro: migliorare la classe energetica dell’edificio comporta un incremento potenziale del valore di mercato.
Le case con una migliore efficienza energetica sono sempre più richieste, sostenute da costi di gestione più bassi grazie alla riduzione dei consumi, maggiore comfort abitativo, impatto ambientale ridotto, valore di mercato superiore. Secondo le agenzie Gabetti, nel primo semestre 2025 è risultata in aumento la richiesta di soluzioni nuove o già ristrutturate, a fronte di un leggero calo per gli immobili usati in buono stato e una forte contrazione per gli immobili da riqualificare. Le classi più richieste risultano essere quelle mediamente performanti, dalla C alla E, con il 50% delle richieste, in virtù di consumi non eccessivi a fronte di prezzi di acquisto più accessibili. Seguono le classi più performanti, spesso riferite a nuove costruzioni, con costi di ingresso più elevati.
Questi sono primi segnali che ci arrivano dal mercato in risposta all’emanazione delle Direttiva europea Case Green avvenuta nel 2024.
Così come, dalla sua entrata in vigore, ad aver registrato un accorciamento più significativo dei tempi medi di vendita sono state proprio le classi più performanti, mentre le classi meno performanti hanno registrato un allungamento dei tempi di commercializzazione.
Sono segnali chiari che il mercato riconosce la qualità energetica.
Interventi di Riqualificazione: Quali Garantiscono il Miglior Ritorno Economico
Cappotto termico, impianti e infissi: strategie integrate per massimizzare il rapporto costi-benefici
Per un piccolo proprietario che possiede uno o due immobili, quali sono gli interventi di riqualificazione che offrono il miglior rapporto costi-benefici in termini di incremento di valore e appetibilità sul mercato? Come valuta il trade-off tra investimento iniziale e ritorno economico nel contesto post-Superbonus?
Gli interventi con miglior rapporto costi-benefici sono quelli sull’involucro (cappotto e coibentazione coperture) abbinati alla sostituzione degli impianti (es. pompe di calore) e, dove serve, infissi. Lavorare in modo integrato è determinante: i soli interventi sulle parti comuni hanno prodotto salti medi di 2,7 classi, mentre i pacchetti integrati hanno raggiunto 3,8 salti di classe, massimizzando il miglioramento e quindi il premio di mercato.
Dall’analisi del campione esaminato, risulta che gli interventi di riqualificazione energetica abbiano determinato non solo una riduzione dei consumi energetici e delle emissioni di CO₂, ma anche un significativo incremento del valore delle unità abitative coinvolte, pari al +10% circa rispetto al valore immobiliare pre-riqualificazione.
Se si relaziona questo valore creato, con quanto investito direttamente dai privati e non coperto da incentivi, ogni euro investito direttamente si stima aver portato a un aumento di valore immobiliare pari a circa 10 euro. Questo risultato è stato però largamente sostenuto dagli incentivi pubblici relativi in particolare al Superbonus.
È tuttavia fondamentale sottolineare che l’obiettivo primario degli incentivi per la riqualificazione energetica resta la riduzione dei consumi. Le valutazioni di tipo economico dovrebbero quindi costituire un punto di partenza per un dialogo costruttivo con le amministrazioni pubbliche, al fine di garantire equità nell’accesso agli incentivi e ridurre le disparità tra chi può beneficiarne e chi ne è escluso.
Va infatti ricordato che nel campione analizzato il 96% della spesa è stato coperto da incentivi: la redditività per il piccolo proprietario dipende quindi anche dall’architettura degli aiuti e dai tempi di rientro dell’investimento.
Qualità Progettuale e Certificazione APE: Il Valore della Documentazione
Dalla progettazione integrata alla tracciabilità degli interventi: come trasformare l'efficientamento in valore di mercato
Qualità del progetto e “premio di mercato”: in che misura una riqualificazione ben progettata, verificata e documentata incide su prezzo, canone e liquidità dell’immobile?
La qualità progettuale, l’integrazione degli interventi e la documentazione (APE post-opera, tracciabilità lavori) sono leve che il mercato remunera. Il nostro modello econometrico (OLS su ampio campione nazionale) mostra che il posizionamento di classe energetica spiega una quota rilevante del prezzo al mq: gli immobili più performanti quotano di più e quelli inefficienti sono scontati. A livello nazionale, oltre 500 mila edifici hanno rilasciato un nuovo APE post riqualificazione: la certificazione rende trasparente il beneficio energetico e quindi difendibile in valutazione e negoziazione, con ricadute positive anche sulla liquidità (assorbimento) e, nei mercati locativi più tesi, sulla tenuta dei canoni. In sintesi: progetto solido, verifiche e dossier documentale ben fatti trasformano il miglioramento tecnico in premio economico e maggiore commerciabilità dell’asset.
CONCLUSIONI
Dall’analisi di Luca Dondi emerge un messaggio chiaro: riqualificare conviene. La qualità energetica si traduce in un valore misurabile, con differenziali di prezzo significativi tra immobili efficienti e non efficienti. Per i piccoli proprietari, la sfida consiste nel pianificare interventi integrati e ben documentati, capaci di coniugare sostenibilità ambientale, accessibilità economica e ritorno nel tempo. In questo percorso, progettisti, imprese di costruzione ed aziende fornitrici giocano un ruolo centrale nel garantire qualità esecutiva e trasparenza dei risultati.
Bacchi S.p.A., con le sue soluzioni per l’edilizia sostenibile e i materiali ad alte prestazioni, continua a essere al fianco di chi investe nella valorizzazione intelligente del costruito, contribuendo alla rigenerazione del patrimonio immobiliare italiano.
